Fassade neu gestalten in der WEG: Was das BGH-Urteil sagt – und was nicht

Darf die Mehrheit einer Eigentümergemeinschaft die Fassade umgestalten – auch gegen den Willen einzelner Eigentümer? Der Bundesgerichtshof hat das am 25. September 2026 für ein Fassadengemälde an einem Hochhaus in Wuppertal bejaht (V ZR 165/25); der Volltext des Urteils liegt inzwischen vor. Der zweite Leitsatz reicht über den Fall hinaus und nennt ausdrücklich auch die andere farbliche Gestaltung der Fassade. Der Rest ist Einzelfall: ein Kunstprojekt, dessen Kosten ein Verein übernimmt.

Für Verwaltungen und Beiräte, die eine Fassadenmaßnahme vorbereiten, ist ebenso wichtig, was das Urteil nicht entscheidet. Über die Verteilung der Kosten unter den Eigentümern entscheidet es nicht, und das Wort Gerüst kommt darin nicht vor. Dafür gilt das Gesetz. Dieser Beitrag stellt beides nebeneinander: das Urteil im Wortlaut und die Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) zu Mehrheit, Kosten und Ankündigung.

Kurz gefasst: Eine Veränderung des optischen Gesamteindrucks ist nach dem BGH „regelmäßig“ keine grundlegende Umgestaltung; eine andere farbliche Gestaltung der Fassade kann mehrheitlich beschlossen werden. Es bleibt aber eine Frage des Einzelfalls, und der Beschluss muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Der entschiedene Fall war ein Kunstprojekt auf Kosten eines Vereins – wer in einer Gemeinschaft eine Fassadenmaßnahme bezahlt, regeln §§ 16 und 21 WEG, nicht das Urteil. Zum Gerüst sagt das Urteil nichts; unsere Einordnung dazu steht weiter unten und ist als solche gekennzeichnet.

Der Fall: ein Fassadengemälde in Wuppertal

Die Wohnanlage besteht nach dem Urteil „aus mehreren Gebäuden, darunter einem Hochhaus“. Ein Verein, der in Wuppertal Fassadengemälde internationaler Künstler organisiert, bot der Gemeinschaft an, die Nordfassade des Hochhauses auf seine Kosten gestalten zu lassen. In der Eigentümerversammlung vom 15. Juli 2024 beschlossen die Eigentümer, die Verwalterin zur Unterzeichnung des Vertrags mit dem Verein zu ermächtigen. Der Beschluss hielt unter anderem fest: „Keine Kosten für die Eigentümergemeinschaft.“ Und: „Nach 5 Jahren ist die Gemeinschaft frei in Ihrer Entscheidung, was mit der Fassade passieren soll. Auch eine Dämmung ist möglich.“

Ein Eigentümer focht den Beschluss an und verlor in allen drei Instanzen: vor dem Amtsgericht Wuppertal (11. Dezember 2024 – 95b C 72/24), vor dem Landgericht Düsseldorf (21. Juli 2025 – 25 S 2/25) und vor dem BGH, der seine Revision mit Urteil vom 25. September 2026 zurückwies.

Was der BGH entschieden hat

Der zweite Leitsatz des Urteils lautet:

BGH, Urteil vom 25. September 2026 – V ZR 165/25, Leitsatz 2: „Die mit einer baulichen Maßnahme verbundene Veränderung des optischen Gesamteindrucks der Wohnanlage stellt regelmäßig keine grundlegende Umgestaltung i.S.d. § 20 Abs. 4 Alt. 1 WEG dar. Insbesondere eine andere farbliche Gestaltung der Fassade kann mehrheitlich beschlossen werden; selbst bei einer künstlerischen Fassadengestaltung (Streetart) kann eine grundlegende Umgestaltung der Anlage zu verneinen sein.“

Dahinter steht § 20 WEG. Nach Absatz 1 können Maßnahmen, „die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen)“, beschlossen werden. Absatz 4 zieht die Grenze: „Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen nicht beschlossen und gestattet werden“.

Zu dieser Grenze sagt der Senat vier Dinge, die ebenfalls nicht nur für Wuppertal gelten. Erstens: „Bei der Annahme einer grundlegenden Umgestaltung ist aber ein strenger Maßstab anzulegen“ (Randnummer 20; im Folgenden Rn.). Eine farbliche Veränderung der Fassade könne „nur in eng begrenzten Ausnahmefällen als grundlegende Umgestaltung angesehen werden“ (Rn. 26). Zweitens sind optische Veränderungen trotzdem nicht von vornherein ausgenommen; die Regel schütze „das Vertrauen der Wohnungseigentümer in die Beständigkeit von Kernmerkmalen der Anlage“ (Rn. 19). Drittens kommt es auf die Anlage als Ganze an, „nicht nur auf das betroffene Bauteil oder das einzelne Haus“ (Rn. 23). Viertens bleibt es eine Frage des Einzelfalls, die in erster Linie die Tatsachengerichte beurteilen; ein Beschluss, der die Grenze überschreitet, ist anfechtbar (Rn. 17).

Dass einem Eigentümer das Ergebnis nicht gefällt, genügt für sich nicht: „Ein Wohnungseigentümer wird dementsprechend auch nicht dadurch unbillig benachteiligt, dass ihm ein Fassadengemälde weniger zusagt als anderen“ (Rn. 34). Eine zweite Hürde bleibt neben § 20 Abs. 4 bestehen: Der Beschluss muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen (§ 18 Abs. 2 WEG). Mehrheitlich beschließbar heißt also nicht unanfechtbar. Der Senat legt die Latte allerdings hoch: Beeinträchtigungen unterhalb der Grenzen des Absatzes 4 seien „von der überstimmten Minderheit grundsätzlich hinzunehmen“ (Rn. 36).

Was sich verallgemeinern lässt – und was Einzelfall bleibt

Zur farblichen Gestaltung äußert sich der Senat also allgemein (Leitsatz 2, Rn. 18, 26). Einen gewöhnlichen Anstrich hatte er aber nicht zu beurteilen; er nennt ihn nur als Gegenbild zum Kunstwerk: Es gehe im Fall „nicht lediglich um einen Anstrich der Fassade in einer anderen Farbe“ (Rn. 28). Ob ein solcher Anstrich Erhaltung oder bauliche Veränderung ist, sagt das Urteil nicht. Eine Dämmung taucht nur als Möglichkeit für die Zeit nach den fünf Jahren auf. Zu den Kosten heißt es, dass Herstellungskosten und mögliche Folgekosten einer mehrheitlich beschlossenen Maßnahme „regelmäßige Folge der Mehrheitsentscheidung“ sind (Rn. 44); § 21 Abs. 3 und 4 WEG streift der Senat nur am Rande (Rn. 41). Das sind Aussagen zur ordnungsmäßigen Verwaltung, nicht dazu, wer von den Eigentümern zahlt.

Erhaltung oder bauliche Veränderung: warum die Einordnung zählt

Das Gesetz unterscheidet zwei Kategorien. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehört „die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums“ (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG); was darüber hinausgeht, ist bauliche Veränderung (§ 20 Abs. 1 WEG). Von der Einordnung hängt ab, welche Kostenregel greift – § 16 oder § 21 WEG – und wie Bewohnern anzukündigen ist, die nicht Eigentümer sind.

Für rein optische Maßnahmen hat der BGH eine Leitlinie formuliert: „Eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums setzt nicht zwingend einen Substanzeingriff voraus, sondern kann auch bei einer sonstigen auf Dauer angelegten Maßnahme, die das optische Erscheinungsbild der Wohnungseigentumsanlage wesentlich verändert, gegeben sein“ (Urteil vom 18. Juli 2025 – V ZR 29/24, Leitsatz zu § 20 Abs. 1 WEG; dort ging es um eine Solaranlage). Im neuen Urteil heißt es ergänzend, dass Veränderungen des optischen Erscheinungsbildes ohne Substanzeingriff „ohnehin nur dann als bauliche Veränderung einzustufen sind, wenn sie wesentlich sind“ (Rn. 22).

Wann ein neuer Farbton wesentlich ist, sagt weder das Gesetz noch eines der beiden Urteile. Eine Faustregel – gleicher Farbton Erhaltung, anderer Farbton bauliche Veränderung – lässt sich aus den Quellen nicht ableiten. Nach unserem Verständnis kommt es auf die Umstände der einzelnen Anlage an; das lässt sich vor der Beschlussfassung mit der Verwaltung und im Zweifel anwaltlich klären.

Wer zahlt? Was das Gesetz regelt

Zur ersten Zeile gehören nach der Rechtsprechung auch die Kosten der Erhaltung: Der BGH behandelt Beschlüsse über die Kostenverteilung „für eine einzelne Erhaltungsmaßnahme“ unter § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG (Urteil vom 22. März 2024 – V ZR 87/23, Leitsatz).

Die Schwelle in § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG hat drei Bestandteile: mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen, die Hälfte aller Miteigentumsanteile und den Vorbehalt unverhältnismäßiger Kosten. Sie betrifft außerdem nur die Kostenfolge. Dass bauliche Veränderungen beschlossen werden können, steht in § 20 Abs. 1 WEG; welche Mehrheit entscheidet, sagt § 25 Abs. 1 WEG: „Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen.“ Die Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG und der ordnungsmäßigen Verwaltung bleiben davon unberührt. Der Rechtsausschuss des Bundestags, auf den die Schwelle zurückgeht, begründete sie 2020 so:

Bericht des Rechtsausschusses des Bundestags, BT-Drs. 19/22634, S. 44: „Dieser Regelung liegt der Gedanke zugrunde, dass eine bauliche Veränderung, die von einem so großen Teil der Wohnungseigentümer befürwortet wird, typischerweise sinnvoll und angemessen ist und deshalb von allen Wohnungseigentümern bezahlt werden sollte. Diese Vermutung kann aber widerlegt werden.“

Widerlegt ist sie nach dem Bericht, wenn die Kosten unverhältnismäßig sind; dafür seien „nicht nur die zu erwartenden Baukosten, sondern auch die zu erwartenden Folgekosten für Gebrauch und Erhaltung“ maßgeblich.

Fällt eine bauliche Veränderung weder unter Absatz 1 noch unter Absatz 2 – ist also die Schwelle der Nummer 1 nicht erreicht oder sind die Kosten unverhältnismäßig, und amortisieren sich die Kosten auch nicht nach Nummer 2 –, zahlen nach § 21 Abs. 3 WEG nur die Eigentümer, die die Maßnahme beschlossen haben. Nach der Begründung des Regierungsentwurfs sind das diejenigen, die mit Ja gestimmt haben; die Regel gelte für „alle Kosten, die auf der baulichen Veränderung beruhen“ (BT-Drs. 19/18791, S. 69). Wer am Ende was trägt, kann damit vom Abstimmungsergebnis abhängen.

Ein Vorbehalt gilt für diesen ganzen Abschnitt: „Die Wohnungseigentümer können von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist“ (§ 10 Abs. 1 Satz 2 WEG). Was in der Gemeinschaftsordnung steht, kann dem hier Dargestellten vorgehen.

Und das Gerüst? Unsere Einordnung

Das Wort Gerüst kommt im Urteil nicht vor, und das Wohnungseigentumsgesetz kennt dafür keine eigene Regel. Was folgt, ist unsere Einordnung aus der Praxis – keine Aussage des BGH.

Das Gesetz spricht von den Kosten „einer baulichen Veränderung“ (§ 21 WEG) und von den Kosten „der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ (§ 16 WEG). Wir lesen die Gerüstkosten als Teil der Kosten der Maßnahme, für die das Gerüst gestellt wird; nach dieser Lesart werden sie so verteilt wie die Maßnahme selbst. Gerichtlich bestätigt ist das in keiner der hier ausgewerteten Entscheidungen. Offen bleibt bei dieser Lesart auch, wie zu verteilen ist, wenn ein Gerüst gleichzeitig mehreren Maßnahmen dient, für die unterschiedliche Kostenregeln gelten. Eine abweichende Verteilung kann die Gemeinschaft in den Grenzen von § 16 Abs. 2 Satz 2 und § 21 Abs. 5 WEG beschließen; auch die Gemeinschaftsordnung kann etwas anderes vorsehen.

Im entschiedenen Fall stellte sich die Frage nicht, weil der Verein die Kosten der Maßnahme übernehmen sollte. Der Beschluss regelte aber immerhin die Baustelle: Er nannte den Beginn der Arbeiten und stellte die „Fläche vor dem Nordgiebel“ für deren Dauer zur Nutzung zur Verfügung.

Aus der Praxis als Anbieter von Gerüstleistungen: Folgende Angaben helfen, damit eine Versammlung über Zahlen statt über Schätzungen sprechen kann – eine rechtliche Vorgabe ist das nicht. Ein Gerüstangebot sollte erkennen lassen,

• welche Fassadenseiten in welcher Länge und Höhe eingerüstet werden;
• welche Standzeit¹ im Preis enthalten ist und was für weitere Wochen gilt – dazu unser Beitrag Wie lange darf ein Gerüst stehen?;
• ob Montage, Demontage und Anfahrt enthalten sind;
• ob Schutznetze², Planen oder ein Schutzdach³ als eigene Positionen ausgewiesen sind;
• ob das Gerüst auf dem Gehweg steht und wer die Sondernutzungserlaubnis für das Gerüst auf dem Gehweg beantragt;
• wer das Gerüst freimeldet, wenn die Arbeiten abgeschlossen sind.

Nicht ins Gerüstangebot, aber in den Bauzeitenplan gehören Temperaturfenster und Trocknungszeiten; von ihnen hängt ab, wie lange das Gerüst stehen muss. Eine Checkliste zum Vergleich von Gerüstangeboten steht in unserem Beitrag zu den Preisfaktoren. Wer Erlaubnis, Ankündigung und Freimeldung⁴ übernimmt – Verwaltung, Malerbetrieb oder Gerüstbauer –, ist eine Frage des Auftrags und der internen Organisation.

Bleibt die Frage, ob der Versammlung mehrere Angebote vorliegen müssen. Der BGH hat sie für Auftragsvergaben offengelassen: Inwiefern vor der Beschlussfassung Alternativangebote vorzulegen sind, sei „höchstrichterlich nicht geklärt“; in Instanzrechtsprechung und Literatur werde das „im Grundsatz überwiegend bejaht“ (Versäumnisurteil vom 18. Juli 2025 – V ZR 76/24, Rn. 17). Der Fall kam aus München und betraf die Beauftragung eines Rechtsanwalts und von Gutachtern, für die der Senat Alternativangebote nicht verlangt hat. Für Handwerker- oder Gerüstaufträge ist damit nichts entschieden.

Vom Angebot zum Baubeginn: die Stationen

Zwischen dem ersten Angebot und dem ersten Gerüstfeld liegen mehrere Schritte, für die das Gesetz Formen und Fristen nennt. Die Einberufung der Versammlung „erfolgt in Textform“, und ihre Frist „soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens drei Wochen betragen“ (§ 24 Abs. 4 WEG). Nach § 23 Abs. 2 WEG gilt: „Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist.“ Ein Beschluss, der nicht schon nach § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG nichtig ist, ist nach Satz 2 gültig, „solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt ist“. Die Anfechtungsklage „muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet werden“ (§ 45 Satz 1 WEG; Satz 2 verweist auf die Regeln der Zivilprozessordnung zur Wiedereinsetzung). Welche Folge ein Fehler bei der Einberufung im Einzelfall hat und wie sich die Fristen auf den Zeitpunkt der Beauftragung auswirken, behandelt dieser Beitrag nicht.

Vermietete Wohnungen: Ankündigung nach § 15 WEG

Sind Wohnungen vermietet, wird Station 5 der Grafik wichtig. Wer Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, muss nach § 15 WEG die Erhaltung dulden, „die ihm rechtzeitig angekündigt wurde“, und Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, wenn sie „spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform angekündigt wurden“. Auch hier hängt also viel von der Einordnung der Maßnahme ab. Wer in der Praxis ankündigt, sagt die Vorschrift nicht. Was ein Gerüst für das Mietverhältnis selbst bedeutet, steht im Beitrag Mietminderung wegen Gerüst.

Unabhängig vom Beschluss: Gemeinde und Denkmalschutz

Der Beschluss der Gemeinschaft regelt nur das Verhältnis der Eigentümer untereinander; ist für die Maßnahme eine öffentlich-rechtliche Erlaubnis nötig, ersetzt er sie nicht. Ob eine Satzung der Gemeinde Vorgaben zur Fassade macht oder das Haus ein Baudenkmal⁵ ist, lässt sich vor der Versammlung bei der Gemeinde und der Denkmalschutzbehörde erfragen. Was am Denkmal für das Gerüst selbst gilt, steht im Beitrag Gerüst am Baudenkmal.

Fazit

Das Urteil stellt klar: Eine Veränderung des optischen Gesamteindrucks – insbesondere eine andere farbliche Gestaltung der Fassade – ist regelmäßig keine grundlegende Umgestaltung, und dass sie einem Eigentümer weniger zusagt als anderen, ist für sich genommen keine unbillige Benachteiligung. Ein Freibrief ist das nicht. Der Senat betont den Einzelfall und die ordnungsmäßige Verwaltung, und der entschiedene Fall war ein Kunstprojekt, dessen Herstellung nach dem Beschluss ein Verein bezahlen sollte. Wer zahlt, wenn die Gemeinschaft selbst streichen, sanieren oder dämmen lässt, ergibt sich aus dem Gesetz, der Gemeinschaftsordnung und dem Abstimmungsergebnis.

Für Verwaltungen und Beiräte in München, Nürnberg oder Augsburg beginnt die Vorbereitung deshalb mit Unterlagen, über die sich abstimmen lässt. Wir erstellen Gerüstangebote mit festem Preis, benannter Fläche und Standzeit – auch als Unterlage für die Eigentümerversammlung. Zur Beschlussfassung selbst beraten wir nicht; das ist Sache von Verwaltung und Rechtsberatung.

Dieser Beitrag gibt Gesetzestext, Gesetzesmaterialien und Gerichtsentscheidungen wieder (Stand: 6. Oktober 2026); der Abschnitt zum Gerüst ist unsere eigene, gerichtlich nicht bestätigte Einordnung. Der Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Ob ein Beschluss Bestand hat und wie die Kosten in einer Gemeinschaft zu verteilen sind, hängt auch von der Gemeinschaftsordnung ab und wird im Streitfall vom Gericht entschieden; für den Einzelfall wenden Sie sich an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.

Quellen (Stand: 6. Oktober 2026)

• Bundesgerichtshof, Urteil vom 25.09.2026 – V ZR 165/25 (PDF)
• Bundesgerichtshof, Pressemitteilung Nr. 175/2026 vom 25.09.2026
• Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.07.2025 – V ZR 29/24 (PDF)
• Bundesgerichtshof, Urteil vom 22.03.2024 – V ZR 87/23 (PDF)
• Bundesgerichtshof, Versäumnisurteil vom 18.07.2025 – V ZR 76/24 (PDF)
• § 10 WEG – Allgemeine Grundsätze
• § 15 WEG – Pflichten Dritter
• § 16 WEG – Nutzungen und Kosten
• § 18 WEG – Verwaltung und Benutzung
• § 19 WEG – Regelung der Verwaltung und Benutzung durch Beschluss
• § 20 WEG – Bauliche Veränderungen
• § 21 WEG – Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen
• § 23 WEG – Wohnungseigentümerversammlung
• § 24 WEG – Einberufung, Vorsitz, Niederschrift
• § 25 WEG – Beschlussfassung
• § 45 WEG – Fristen der Anfechtungsklage
• Deutscher Bundestag, BT-Drs. 19/18791 vom 27.04.2020 – Gesetzentwurf der Bundesregierung (PDF)
• Deutscher Bundestag, BT-Drs. 19/22634 vom 16.09.2020 – Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses (PDF)