Mietminderung wegen Gerüst: Was der BGH wirklich entschieden hat – und wie Vermieter planen

Wer ein vermietetes Haus einrüsten lässt, plant die Mieter mit. Solange das Gerüst die Wohnungen beeinträchtigt, kann die Miete gemindert sein – kraft Gesetzes, ohne Vereinbarung und ohne Zustimmung des Vermieters. Um die Höhe ranken sich Zahlen, die sich auf den Bundesgerichtshof berufen; die bekannteste lautet „50 Prozent laut BGH“. Wir haben die Urteile im Original gelesen. Vorab: Eine eigene Minderungsquote für Gerüste hat der BGH in keinem der hier ausgewerteten Urteile festgesetzt.

Planbar ist etwas anderes: die Einordnung der Maßnahme, die Ankündigung an die Mieter und die Zeit, in der das Gerüst steht. Im bekanntesten Fall, dem BGH-Urteil VIII ZR 181/12, stand es rund vier Monate an der Fassade, bis in den Januar hinein – also genau in der Jahreszeit, die jetzt anfängt. Deshalb geht es zuerst um die Planung und danach um die Urteile, auf die sich die Zahlen berufen. Der Beitrag behandelt Wohnraum; für Gewerberäume gelten teils andere Regeln.

Das Wichtigste in Kürze: Ist die Wohnung nicht nur unerheblich beeinträchtigt, schuldet der Mieter für diese Zeit nur eine angemessen herabgesetzte Miete (§ 536 Abs. 1 BGB). Ob die Arbeiten Erhaltung oder Modernisierung sind, entscheidet über die Ankündigung – und darüber, ob die Drei-Monats-Regel des § 536 Abs. 1a BGB überhaupt in Betracht kommt. Die „50 Prozent laut BGH“ für ein Gerüst gibt es nicht: Es waren Ansätze einer Mieterin, und die 40 Prozent davon galten einer Woche Dacharbeiten, nicht dem Gerüst. Für eine Baustelle auf dem Nachbargrundstück gilt ein anderer Maßstab.

Gerüst am vermieteten Haus: Was das Gesetz sagt

Die Grundregel steht in § 536 Abs. 1 BGB. Ist die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert, gilt für den Mieter: „Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.“ Drei Dinge daran sind für die Planung wichtig.

Erstens braucht es weder eine Erklärung noch eine Vereinbarung. Der BGH hält fest, dass der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Beschreibung des Mangels genügt, „da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt“ (VIII ZR 31/18, Randnummer 83; im Folgenden Rn.). Zweitens ist die Schwelle niedrig: Außer Betracht bleibt nur, was unerheblich ist – und die Umstände, die eine Beeinträchtigung unerheblich erscheinen lassen, muss der Vermieter darlegen und beweisen (VIII ZR 31/18, Rn. 86). Drittens ist die Zeit Teil der Regel: Gemindert ist die Miete für die Zeit, in der die Tauglichkeit beeinträchtigt ist. Steht ein Gerüst länger vor den Fenstern, als die Arbeiten es erfordern, verlängert sich dieser Zeitraum mit – sofern die Beeinträchtigung andauert.

Bemessungsgrundlage ist nach der Rechtsprechung die Bruttomiete. Der Leitsatz des BGH-Urteils VIII ZR 347/04 vom 20. Juli 2005 lautet: „Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete einschließlich einer Nebenkostenpauschale oder einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten.“ Vereinbarungen, die hiervon zum Nachteil des Mieters abweichen, sind bei Wohnraum unwirksam: „Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam“ (§ 536 Abs. 4 BGB).

Bleibt die Mängelanzeige. Zeigt sich während der Mietzeit ein Mangel, hat der Mieter ihn dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen (§ 536c Abs. 1 BGB). Wer das unterlässt, ist dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet; sein Minderungsrecht verliert er, soweit der Vermieter „infolge der Unterlassung der Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte“ (§ 536c Abs. 2 BGB). Nach dem BGH greift dieser Ausschluss nicht bei Mängeln, die der Vermieter bereits kennt – im entschiedenen Fall ging es um ein Gerüst an den Hoffassaden (VIII ZR 129/09, Rn. 28 und 30). Ob ein Vermieter, der das Gerüst selbst beauftragt hat, auch die konkreten Auswirkungen auf eine bestimmte Wohnung kennt, ist eine Frage des Einzelfalls.

Erhaltung oder Modernisierung? Die Einordnung entscheidet über Ankündigung und Drei-Monats-Regel

Ein Gerüst ist fast nie Selbstzweck; es dient einer Maßnahme am Haus. Das Mietrecht unterscheidet dabei zwei Arten: Erhaltungsmaßnahmen, also Maßnahmen, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung erforderlich sind (§ 555a BGB), und Modernisierungsmaßnahmen (§ 555b BGB). Von dieser Einordnung hängen Ankündigung, Fristen und eine Sonderregel zur Minderung ab.

Die Sonderregel steht seit dem 1. Mai 2013 im Gesetz, eingefügt durch das Mietrechtsänderungsgesetz vom 11. März 2013. Sie lautet: „Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.“ Energetisch im Sinne dieser Nummer ist eine bauliche Veränderung, „durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird“. Das Wort „soweit“ und der Verweis auf Nummer 1 begrenzen die Regel; wie sie bei Arbeiten wirkt, die nur zum Teil energetisch sind, lässt sich dem Wortlaut allein nicht entnehmen.

Andere Modernisierungen nennt § 536 Abs. 1a nicht – auch nicht die Nummer 1a, die seit dem 1. Januar 2024 den Einbau oder die Aufstellung bestimmter Heizungsanlagen erfasst: zunächst solcher, mit denen die Anforderungen des § 71 des Gebäudeenergiegesetzes erfüllt werden, seit Juli 2026 von Heizungsanlagen im Sinne des § 42 des Gebäudemodernisierungsgesetzes. Erhaltungsmaßnahmen nennt die Vorschrift ebenfalls nicht. Unter welche Kategorie eine konkrete Fassadensanierung fällt, ist eine Frage des Einzelfalls. Das sollte geklärt sein, bevor die Ankündigung hinausgeht – mit dem Eigentümerverband oder anwaltlich –, denn davon hängen Form und Frist ab.

Wenn die Eigentümergemeinschaft beauftragt

Wird ein Haus mit Eigentumswohnungen eingerüstet, kann Auftraggeber die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sein und nicht der Eigentümer, der seine Wohnung vermietet. Wer eine solche Wohnung gemietet hat oder sonst nutzt, ohne Eigentümer zu sein, muss nach § 15 WEG gegenüber der Gemeinschaft und den anderen Wohnungseigentümern die Erhaltung dulden, „die ihm rechtzeitig angekündigt wurde“, und Maßnahmen, die darüber hinausgehen, wenn sie „spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform angekündigt wurden“. Teile der BGB-Regeln zur Modernisierungsankündigung und zum Härteeinwand gelten entsprechend. Wie sich eine Mietminderung zwischen der Gemeinschaft und dem vermietenden Eigentümer auswirkt, behandelt dieser Beitrag nicht – das ist eine eigene Rechtsfrage.

Standzeit planen: Hebel für Vermieter und Hausverwaltung

Was folgt daraus für die Praxis? Die folgenden Punkte stammen teils aus dem Gesetz, teils aus einem Urteil, teils aus der Planung von Bauabläufen; in Klammern steht jeweils, was woher kommt.

1. Gewerke¹ terminieren, bevor das Gerüst steht (Praxis). Das Gesetz knüpft die Minderung an die Zeit der Beeinträchtigung. Eine naheliegende Stellschraube ist deshalb ein Gerüst, das erst kommt, wenn die Folgegewerke ihre Termine haben, und das geht, sobald sie fertig sind. Wie sich die Standzeit² im Einzelnen begrenzen lässt, steht im Beitrag Wie lange darf ein Gerüst stehen?
2. Trocknung und Witterung realistisch einrechnen (Praxis). Wer im Herbst einrüstet, plant über den Winter. Putz- und Anstricharbeiten haben Trocknungszeiten; bei Modernisierungen gehört die voraussichtliche Dauer ohnehin in die Ankündigung (Punkt 3), und auch bei Erhaltungsmaßnahmen hilft den Mietern eine realistische Angabe.
3. Vollständig und formgerecht ankündigen (Gesetz). Bei Modernisierungen verlangt § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB Angaben zu Art und voraussichtlichem Umfang, zum voraussichtlichen Beginn und zur voraussichtlichen Dauer – gemeint ist die Dauer der Maßnahme, nicht ausdrücklich die des Gerüsts. Außerdem soll die Ankündigung auf Form und Frist des Härteeinwands hinweisen (§ 555c Abs. 2 BGB); fehlt dieser Hinweis, ist der Mieter an Form und Frist nicht gebunden (§ 555d Abs. 5 BGB). Und: „Der Lauf der Frist beginnt nur, wenn die Modernisierungsankündigung den Vorschriften des § 555c entspricht“ (§ 555d Abs. 3 Satz 2 BGB). Bei Erhaltungsmaßnahmen verlangt das Gesetz eine rechtzeitige Ankündigung (§ 555a Abs. 2 BGB).
4. Schutt- und Materialwege mitplanen (Urteil). Im BGH-Fall wurden über rund eine Woche sämtliche Dachziegel über eine Bauschuttrutsche in einen Container befördert, und Lichtbilder zeigten Schutt auf dem Balkon der Mieterin (VIII ZR 181/12, Rn. 17). Das ist ein Sachverhalt, keine Regel – aber ein guter Grund, Rutsche, Container und Materialtransport so zu legen, dass sie möglichst wenige Balkone und Fenster berühren.
5. Die Mieter konkret informieren (Praxis). Ein Aushang oder Schreiben, das Bauphasen, übliche Arbeitszeiten und voraussichtliche Dauer nennt, beantwortet die Fragen, die sonst einzeln kommen. Ein Aushang ist dabei eine Zusatzinformation und ersetzt die Ankündigung nicht: Die Modernisierungsankündigung ist dem Mieter in Textform zu machen, und ihre Fristen knüpfen an ihren Zugang an (§ 555c Abs. 1, § 555d Abs. 3 BGB). Für wiederkehrende Beeinträchtigungen lässt der BGH auf Mieterseite grundsätzlich eine Beschreibung genügen, aus der sich Art, Tageszeiten, Zeitdauer und Häufigkeit ergeben; bei einer Nachbarbaustelle muss sie zudem auf eine wesentliche Beeinträchtigung schließen lassen (VIII ZR 31/18, Rn. 84). Dieselben Punkte eignen sich als Gliederung für die Mieterinformation. Diese Parallele ziehen wir; das Urteil selbst betraf eine Baustelle auf dem Nachbargrundstück.
6. Standzeit und Verlängerung im Vertrag festhalten (Praxis). Was im Vertrag mit dem Gerüstbaubetrieb stehen sollte, haben wir im Beitrag zum Gerüst vom Subunternehmer zusammengestellt. Sind die Arbeiten fertig, sollte der Auftraggeber das Gerüst schriftlich freimelden; was dann gilt, regelt der Vertrag mit dem Betrieb. Für die Mieter zählt, wann das Gerüst tatsächlich abgebaut ist.
7. Den Verlauf dokumentieren (Praxis). Die Mieterin im BGH-Fall hatte ihre Beeinträchtigungen detailliert geschildert und mit Lichtbildern belegt; nach dem Senat hat das Landgericht die Anforderungen an die Darlegung eines Mangels überspannt (VIII ZR 181/12, Rn. 17). Ein Bauzeitenplan, Fotos der Bauphasen und die Tage, an denen das Gerüst aufgestellt und wieder entfernt wurde, helfen auch der Vermieterseite, den Verlauf später nachzuvollziehen. Eine gesetzliche Pflicht dazu gibt es nicht.
8. Aufwendungsersatz einplanen (Gesetz). Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Erhaltungsmaßnahme machen muss, „hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen. Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten“ (§ 555a Abs. 3 BGB). Für Modernisierungen gilt das entsprechend (§ 555d Abs. 6 BGB).

Der Fall VIII ZR 181/12 im Original

Das Urteil vom 12. Dezember 2012 ist die Quelle der „50 Prozent“. Wer es liest, stellt zuerst fest, dass es gar nicht um eine Minderungsklage ging. Die Vermieterin einer preisgebundenen Wohnung verlangte rückwirkend Erhöhungsbeträge für zwölf Monate, zusammen 729,60 Euro. Die Mieterin rechnete mit einem Anspruch auf Erstattung zu viel gezahlter Miete auf: Ihre Dachgeschosswohnung sei durch ein Gerüst an der Fassade und durch die Abdeckung des Daches beeinträchtigt gewesen, die Miete deshalb „im jeweiligen Zeitraum in Höhe von 10 % wegen des Gerüsts und in Höhe von 40 % wegen der Dacharbeiten gemindert“ (Rn. 3).

Das Landgericht Bochum hatte die Minderung verneint, unter anderem mit dem Satz: „Das bloße Vorhandensein eines Gerüsts berechtige im Übrigen ohnehin nicht zur Minderung“ (Rn. 10). Der BGH ließ das Ergebnis nicht stehen. Das Landgericht habe die Anforderungen an die Darlegung eines Mangels überspannt; die Lichtbilder belegten, dass Schutt den Balkon in Mitleidenschaft gezogen hatte und dass das Gerüst unmittelbar vor den Fenstern eine erhebliche Beeinträchtigung darstellte (Rn. 17). In seiner abschließenden Würdigung stellte der Senat den „erheblichen Beeinträchtigungen“ während der Dacharbeiten die „(geringeren, aber nicht unerheblichen) Beeinträchtigungen“ durch das Gerüst gegenüber, entschied selbst und hielt fest (Rn. 18): „… hält der Senat die von der Beklagten angesetzte Minderungsquote, aus der sich ein Betrag von rund 330 € ergibt, für angemessen“.

Beklagte war die Mieterin. Der BGH hat also keine eigene Quote gebildet, sondern den Ansatz der Mieterin für diesen Fall gebilligt – in einem Fall, in dem über rund eine Woche auch sämtliche Dachziegel entfernt wurden. Den Zuschlag durfte die Vermieterin rückwirkend verlangen; nach der Aufrechnung blieben von ihren 729,60 Euro aber nur 399,60 Euro (Rn. 18).

Die 5 Prozent aus dem Urteil VIII ZR 129/09

Die zweite BGH-Zahl in Minderungstabellen zu Gerüsten lautet 5 Prozent, zugeordnet dem Urteil VIII ZR 129/09 vom 13. Juli 2010. Sein Leitsatz handelt von etwas ganz anderem: Bei der Zahlungsfrist des § 556b BGB ist der Sonnabend nicht als Werktag mitzuzählen. Der Fall war eine Räumungsklage. Der Vermieter einer Berliner Wohnung hatte wegen Zahlungsrückständen gekündigt, und es ging um die Frage, wie hoch die Rückstände wirklich waren – und dabei um Minderungen, unter anderem wegen eines Gerüsts. Die Räumungsklage scheiterte in allen Instanzen.

Zur Fassadeneinrüstung heißt es in Rn. 28: „Rechtsfehlerfrei hat das Berufungsgericht wegen der Fassadeneinrüstung in den Monaten Februar 2006 bis Juli 2006 einen Abzug in Höhe von 5 % der Bruttomiete vorgenommen.“ Die Quote stammt also vom Landgericht Berlin; eingerüstet waren nach dessen Feststellungen sämtliche Hoffassaden. Den Umfang der Minderung griff die Revision gar nicht an. „Rechtsfehlerfrei“ heißt: Die Bewertung durch das Landgericht hält der Überprüfung stand – nicht: Der BGH hat 5 Prozent festgesetzt. Angaben wie „5 Prozent pro Tag“ finden sich im Original nicht.

Ein weiterer Satz aus diesem Urteil wird gern verallgemeinert. Rn. 29 betrifft die Kenntnis des Mangels bei Vertragsschluss (§ 536b BGB): Die Mieter hatten innerhalb des Hauses eine andere Wohnung angemietet, nachdem die Bauleitung die Einrüstarbeiten schriftlich angekündigt hatte. Das Schreiben begründete nach dem BGH noch keine Kenntnis der Mängel, denn: „Die bloße Kenntnis der einen Mangel begründenden Tatsachen reicht für die Kenntnis des Mangels selbst nicht aus“. Das ist eine Aussage über den Vertragsschluss, keine allgemeine Regel für laufende Mietverhältnisse.

Baustelle nebenan: ein anderer Maßstab

Viele Minderungstabellen mischen das Gerüst am eigenen Haus mit Baulärm von nebenan. Für Letzteres hat der BGH eigene Grundsätze entwickelt. Im Bolzplatz-Urteil (VIII ZR 197/14 vom 29. April 2015) heißt es, nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen von einem Nachbargrundstück begründeten – sofern die Mietparteien nichts anderes zur Beschaffenheit vereinbart haben – grundsätzlich keinen Mangel, „wenn auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss“.

2020 hat der BGH das auf die Baustelle eines Dritten übertragen, auch wenn die Einwirkungen nur vorübergehend sind (VIII ZR 31/18, Leitsatz a und Rn. 39). In solchen Fällen muss der Mieter darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass die Einwirkungen seine Wohnung unmittelbar und wesentlich beeinträchtigen (Leitsatz c); beruft sich der Vermieter darauf, keine Ansprüche gegen den Verursacher zu haben, muss er die Tatsachen aus seinem Verhältnis zum Verursacher vortragen und beweisen (Leitsatz e). Die Annahme, Baustellen in der Nähe gingen typischerweise mit einer Minderung einher, ließ der BGH nicht gelten; die Frage nach Art und Umfang der Immissionen sei „regelmäßig anhand des konkreten Einzelfalles zu beantworten“ (Leitsatz d). Ein Freibrief für Vermieter ist das nicht: Es „kann auch nach der Rechtsprechung des Senats (gerade) dann ein Mangel der Mietsache vorliegen, wenn Ansprüche (des Vermieters) gegen den Dritten nach § 906 BGB bestehen“ (Rn. 36). In beiden Verfahren hob der BGH das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zurück.

Beide Urteile betreffen Einwirkungen von einem Nachbargrundstück. Unsere Einordnung: Beim Gerüst am vermieteten Haus selbst geht es nicht um solche Immissionen; geprüft wird dann nach § 536 BGB, wie es der BGH im Fall VIII ZR 181/12 getan hat. Ob das auch gilt, wenn die Eigentümergemeinschaft die Arbeiten beauftragt, entscheiden die hier ausgewerteten Urteile nicht.

Ein bayerisches Beispiel für die Nachbarbaustelle gibt es auch: Das Amtsgericht München hat einer Mieterin in der Maxvorstadt neben einer Großbaustelle eine nach Bauphasen gestaffelte Minderung zugestanden, gestützt auf ein Sachverständigengutachten (Urteil vom 1. Februar 2018, 472 C 18927/16). Nach der Pressemitteilung des Gerichts vom 14. Dezember 2018 war das Urteil nicht rechtskräftig; das Landgericht München I wies die Berufung zurück und ließ die Revision zu. Das war ein Einzelfall vor der BGH-Entscheidung von 2020; einen Richtwert liefert er nicht.

Fazit

Die Zahl, die über Gerüste und Mietminderung am häufigsten kursiert, hält dem Original nicht stand. Der BGH hat im Fall VIII ZR 181/12 keine Quote für Gerüste festgesetzt, sondern den Ansatz einer Mieterin für diesen Fall gebilligt, und die 40 Prozent galten einer Woche Dacharbeiten. Auch die 5 Prozent aus VIII ZR 129/09 sind die Bewertung eines Landgerichts, die der BGH nicht beanstandet hat. Was bleibt, sind Gesetz und Rechtsprechung: Ist die Wohnung nicht nur unerheblich beeinträchtigt, tritt die Minderung kraft Gesetzes ein – für die Zeit der Beeinträchtigung und nach der Rechtsprechung auf Basis der Bruttomiete.

Für Vermieter, Hausverwaltungen und Eigentümergemeinschaften heißt das: die Maßnahme vorher einordnen, vollständig und formgerecht ankündigen, die Standzeit so knapp planen, wie der Bauablauf es zulässt, und den Verlauf dokumentieren. In München, Nürnberg oder Regensburg gilt dabei dasselbe wie überall in Deutschland – das Mietrecht ist Bundesrecht. Wir erstellen Gerüstangebote in ganz Bayern; Termine, Standzeit und Verlängerung gehören ausdrücklich ins Angebot und in den Vertrag – bei uns wie bei jedem anderen Anbieter.

Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen zur Rechtslage (Stand: 28. September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Ob und in welcher Höhe eine Miete gemindert ist, entscheidet im Streitfall das Gericht. Mieter wenden sich an einen Mieterverein, Vermieter an ihren Eigentümerverband – oder beide an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.

Quellen (Stand: 28. September 2026)

• Bundesgerichtshof, Urteil vom 12.12.2012 – VIII ZR 181/12 (PDF)
• Bundesgerichtshof, Urteil vom 13.07.2010 – VIII ZR 129/09 (PDF)
• Bundesgerichtshof, Urteil vom 20.07.2005 – VIII ZR 347/04 (PDF)
• Bundesgerichtshof, Urteil vom 29.04.2015 – VIII ZR 197/14, Bolzplatz (PDF)
• Bundesgerichtshof, Urteil vom 29.04.2020 – VIII ZR 31/18, Baustelle auf dem Nachbargrundstück (PDF)
• § 536 BGB – Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
• § 536b BGB – Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme
• § 536c BGB – Während der Mietzeit auftretende Mängel; Mängelanzeige durch den Mieter
• § 555a BGB – Erhaltungsmaßnahmen
• § 555b BGB – Modernisierungsmaßnahmen
• § 555c BGB – Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen
• § 555d BGB – Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, Ausschlussfrist
• § 555e BGB – Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen
• § 15 WEG – Pflichten Dritter
• Mietrechtsänderungsgesetz vom 11. März 2013, BGBl. I 2013 Nr. 13, S. 434
• Gesetz vom 16. Oktober 2023, BGBl. 2023 I Nr. 280 (Einfügung von § 555b Nr. 1a BGB)
• Gesetz vom 23. Juli 2026, BGBl. 2026 I Nr. 226 (Neufassung von § 555b Nr. 1a BGB)
• Amtsgericht München – Pressemitteilung 101 vom 14.12.2018: Baulärm in der Boomtown